Политика отбора и контроля сделок

Проект операционного стандарта. Условия конкретной сделки действуют после надлежащего оформления и не возникают из этой страницы.

Основания отказа

• Неподтверждённые права или неустранимые ограничения владения.
• Недоступный внутренний осмотр или существенные дефекты без проверяемой сметы.
• Прибыль обоснована исключительно ростом рынка; отсутствуют сопоставимые данные.
• Непонятное происхождение денег, недоступный банковский маршрут или невозможность оформить права инвестора.
• Скрытые связанные стороны, вознаграждения или нерешённые конфликты интересов.
• Нет ответственного управляющего, резерва и сценария задержки.

Проверка экономики

Покупка, проверка, оформление, ремонт, содержание, управление, налоги, продажа и резерв показываются отдельно. Все комиссии раскрываются до решения. Стресс: продажа −15%, ремонт +25%, задержка 12 месяцев и рост простоя на 20 процентных пунктов. Это тестовые допущения, не вероятности. Отрицательные потоки отражаются как потребность в дополнительных деньгах.

Распределение результата

В учебной модели инвесторы финансируют покупку и расходы; сервис получает 1% возвращаемой цены покупки и 1% положительной прибыли продажи. Вознаграждение за результат — 15% положительного совокупного результата после учёта аренды, расходов, дополнительных взносов, возврата капитала и указанной доли сервиса. Оно выплачивается при выходе в пределах доступных денег. При общем убытке вознаграждение за результат равно нулю. Для аренды отдельно учитывается управление — 1% стартового капитала в год. Это расчётные условия, не действующее инвестиционное предложение.

Конфликты интересов

Раскрываются собственник, оценщик, брокер, подрядчики и связи с оператором. Вознаграждения третьих лиц не скрываются в цене. Сделки со связанными сторонами требуют предусмотренного договором согласования; заинтересованное лицо не должно единолично утверждать собственные условия.

Отчётность и решения

Предлагаемый стандарт: ежемесячный отчёт с банковской сверкой, бюджетом и отклонениями, фактической занятостью, работами, рисками и следующими действиями. Лимиты расходов и вопросы голосования закрепляются в договоре. Рост оценочной стоимости не считается выплаченной прибылью.

Выход и аварийные ситуации

Заранее определить право уступки, ограничения нового участника, преимущественные права, оценку доли, расходы и сроки. Отдельно — задержку продажи, смену управляющего, смерть участника, недоступность оператора и порядок спора. Обещание гарантированного выкупа отсутствует.